Vender imóvel herdado: Quais os passos a dar para concretizar o negócio

Na sequência do falecimento de um familiar, é importante proceder à habilitação de herdeiros para divisão dos bens. Nos casos em que há um imóvel a herdar, os sucessores têm de decidir entre mantê-lo - por exemplo, para aluguer e divisão do valor da renda - ou optar por vender o imóvel herdado.

Neste artigo, reunimos os principais passos a dar para que possa, efetivamente, avançar com a sua decisão de vender o imóvel herdado.

Aceitação ou repúdio da herança

O passo seguinte é, inevitavelmente, a aceitação ou repúdio da herança. Isto porque ao concordar em receber a herança está legalmente obrigado a assumir as dívidas do falecido. Assim, se o valor das mesmas for superior ao montante correspondente à herança, o melhor será mesmo repudiar e evitar problemas maiores.

Por outro lado, ao aceitar a herança, surgem muitas outras questões que devem ser discutidas e resolvidas entre os herdeiros o mais rapidamente possível.

Habilitação de herdeiros

Após o falecimento, os herdeiros têm até três meses para comunicar o mesmo às Finanças, sob pena de serem aplicadas coimas. A habilitação de herdeiros, apesar de não ser obrigatória, é altamente aconselhável e imprescindível para a venda de um imóvel herdado.

Trata-se de um processo legal que identifica os herdeiros e os seus direitos, assim como os bens que serão divididos entre os mesmos: imóveis, dinheiro, contas bancárias, investimentos, etc.

Neste procedimento é definido um cabeça de casal que será o responsável pela habilitação de herdeiros. Esta figura é ocupada pelo viúvo(a) ou, no caso de não existir, pelo filho que tenha vivido mais tempo com o falecido (ou o mais velho, se houver igualdade temporal).

Definir o destino do imóvel herdado

Concluído o procedimento de habilitação de herdeiros, se houver algum imóvel a herdar, é fundamental que tome uma decisão quanto ao destino do mesmo. Assim, surgem duas hipóteses principais:

1. Arrendar a casa e dividir o valor do aluguer;

2. Vender o imóvel herdado e dividir o valor obtido.

Se a segunda opção prevalecer será necessário ter em conta alguns procedimentos obrigatórios que advêm da venda de um imóvel:



 

Cálculo das mais-valias do imóvel

Ao avançar com a venda de um imóvel herdado vai ter que proceder ao cálculo das mais-valias.

As mais-valias referem-se ao lucro que obteve com a venda do imóvel, ou seja, a diferença entre o valor pelo qual foi vendido e o preço pago pela aquisição do mesmo. Se tiver prejuízo neste processo, esta diferença denomina-se menos-valias.

Por outro lado, como referido, se obtiver lucro, então falamos de mais-valias. Estas são calculadas da seguinte forma:

Mais-valias = valor de venda (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com compra e venda (encargos com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos)

Declarar a venda do imóvel herdado no IRS

Após este cálculo, é obrigatório declarar as mais-valias no IRS. Este procedimento está sujeito a tributação e no caso de mais-valias referente à venda de imóveis a taxa é de 50% do seu valor.

No entanto, se proceder ao investimento do lucro obtido, por exemplo, através da aquisição de outro imóvel nos 36 meses seguintes, fica isento da tributação. Esta isenção estende-se aos imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965, mesmo nos casos em que não haja lucro.

Contudo, em ambas as situações, continua sujeito à declaração das mais-valias às finanças.

Quando um dos herdeiros não quer vender o imóvel

Um dos maiores desafios para a venda do imóvel herdado acontece quando os herdeiros não estão em concordância quanto ao destino do imóvel. Ou seja, algum dos beneficiários opõe-se à venda e cria um impasse que torna a venda mais difícil.

No entanto, esta divergência pode tornar o processo de venda mais complicado e custoso, mas não impossível. O herdeiro interessado em avançar para a venda do imóvel pode recorrer à justiça para resolver o conflito.
 

Venda forçada de bens indivisíveis

Primeiramente, deve informar todos os sucessores da sua intenção de venda do imóvel. O herdeiro que estiver contra a venda pode comprar a parte dos restantes herdeiros e a situação fica resolvida.

Se este não for o caso, caberá a um juiz ordenar a venda forçada de bens indivisíveis, através de uma avaliação do imóvel para posteriormente ser colocado à venda em leilão. O valor angariado será dividido pelos herdeiros.
 

Aposte no diálogo

Ainda assim, esta alternativa tendencialmente baixa o valor do imóvel comparativamente a uma venda “normal”, pelo que a solução ideal será sempre resolver eventuais discordâncias através do diálogo e evitar a via judicial.